معامله معارض چیست و ابطال معامله معارض از چه طریقی امکان پذیراست؟

زمانی یک معامله معارض محسوب می گردد که مالک، متعاقب واگذاری حقی نسبت به مال خود به شخصی با سند رسمی یا عادی، معامله ای دیگر با سند انجام دهد به عبارتی ملک یا مالی را بیش از یکبار معامله نماید در این صورت معامله، معارض است و خریدار نیز مال غیر را خریده است در ادامه در این راستا و تفاوت آن با معامله مال غیر بیشتر توضیح خواهیم داد.

*شرایط تحقق جرم معامله معارض

رای تحقق جرم معامله معارض مطابق قوانین فعلی سند معامله دوم باید رسمی باشد به عبارتی تنظیم دو سند از شرایط اصلی تحقق جرم معامله معارض است و به صراحت ماده۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک سند معامله دوم باید رسمی باشد درصورتی که ممکن است سند معامله اول عادی یا حتی رسمی باشد مانند اینکه شخصی آپارتمان مسکونی خود را به موجب بیعنامه به دیگری بفروشد سپس همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل نماید.

*وضعیت معامله معارض

در معامله معارض ، معامله مقدم یا اولین معامله، معتبر و قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی، از فروشنده سلب مالکیت شده، سایر معامله‌ها غیرقانونی است. معامله‌های بعدی به این دلیل نا معتبر اندکه فروشنده در معاملات بعدی، دیگر صاحب ملک نبوده است و معامله‌ای که او انجام داده نیز اعتبار قانونی ندارد.

 

وضعیت معامله چنانچه معامله با دو سند رسمی صورت بگیرد

در تعارض دو سند رسمی،سندی معتبر است که تاریخ آن مقدم بر سند دیگری باشد.مگراینکه دارنده سند دوم اثبات نماید که سند قبلی فاقد اعتبار می باشد. به هر حال امکان معامله مجدد با سند رسمی منتفی است به دلیل اینکه هنگام تنظیم سند رسمی در دفترخانه تمامی استعلامات مربوطه اخذ می گردد مگر اینکه تخلفی از سوی سردفتر یا ماموران ثبتی صورت گیرد

*تخلف سر دفتران در معامله معارض

 

اگر سردفتر با فروشنده تبانی و با تهیه اسناد جعلی معامله معارضی انجام داده باشد، شریک جرم به شمار می‌رود و مجازات شریک جرم همان مجازات کلاهبردار است؛ اما در صورتی که عمل او شراکت نباشد و فقط به طریقی انجام معامله را تسهیل کرده باشد، معاون جرم است و معاونت جرم حداقل مجازات مباشر جرم یا کلاهبردار را دارد.

در نهایت اگر سردفتر عمداً تخلفی انجام نداده باشد و در احراز هویت یا بررسی اسناد مرتکب سهل‌انگاری شده باشد، عمل وی تخلف انتظامی است و در دادسرای انتظامی کانون سردفتران قابل تعقیب است. در این دادگاه پس از محرز شدن تخلف سردفتر به صورت قطعی، می‌توان برای مطالبه خسارت به نسبت سهم تخلف سردفتر، به دادگاه حقوقی مراجعه و از او مطالبه خسارت نمود.

وضعیت معامله در صورتی که معامله با سند عادی و پس با سند رسمی صورت گرفته باشد؟

نا به رای وحدت رویه شماره ۴۳ سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد.وطبق قانون ثبت اسناد و املاک، مالک کسی است که ملک به نام او در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده است.اما این بدین معنی نیست که شخصی که با سند عادی ملکی را خریداری نموده حقی نداشته باشد. آراء بسیاری درمحاکم صادر می گردد که با احراز حقانیت دارنده سند عادی رای بر ابطال سند رسمی معارض صادر می نماید.
به فرض شخصی ملکی را در سال ۱۳۸۸طبق مبایعه نامه عادی به شخصی منتقل می نماید.با توجه به اینکه در آن زمان برای آن ملک سند صادر نشده بود سند رسمی تنظیم نمی گردد.در سال ۹۳ با آماده شدن سند، خریدار اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می نماید. متاسفانه به جهت ایراد شکلی در دعوای مطروحه قرار رد صادر می گردد. به جهت اختلافات حاصله بین خریدار و فروشنده دعاوی مختلفی مطرح می گردد. فروشنده در سال ۹۶ بدون اطلاع خریدار، اقدام به انتقال ملک به شخص دیگری می نماید و سند رسمی به نام ایشان تنظیم و صادر می گردد.خریدار پس از اطلاع، اقدام به طرح دعوای ابطال مبایعه نامه و ابطال سند رسمی و ابطال سند قطعی غیرمنقول می نماید.در این مثال نیرنگ و فریب فروشنده کاملا محرز می باشد.
لذا نمی توان اینگونه استناد نمود سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد. لذا خریدار می تواند پس از ابطال سند رسمی ملک ،الزام فروشنده را به تنظیم و انتقال رسمی ملک به نام خود را بخواهد.

*در معاملات معارض تکلیف اشخاصی که سند عادی با تاریخ موخر دارند به چه صورت است؟

 

چنانچه مالک، ملک یا مال را با سند عادی با چندین نفر معامله نماید طبیعی است که هر دو خریدار خود را مالک می‌دانند و هر دو در رقابت با یک‌دیگر تلاش دارند ملک را از آن خود کنند اما اینکه اولویت با کدام‌یک از آن‌هاست بستگی به تاریخ معامله دارد اگر هر دو معامله با سند عادی صورت گرفته باشد، اصولاً باید تاریخ معاملات ملاحظه شود و تاریخ هر کدام زودتر باشد، دارنده‌ی آن مالک شناخته شود مطابق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی،در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی دراسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در ‌تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.

بنابراین تاریخ تنظیم اسناد عادی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نمی باشد.اما نمی توان این ماده را اینگونه تفسیر نمود که دارندگان اسناد عادی هیچگونه حقی ندارند.درصورتیکه مشخص شود تاریخ یکی از اسناد عادی مقدم بر سایر اسناد می باشد آن سند معتبر می باشد.و سایر افرادی که سند عادی با تاریخ موخر را دارند می توانند ثمن معامله که پرداخته، را مطالبه نمایند.اما اگر سند عادی تاریخ نداشته باشد اثبات اینکه آن سند قبل از اسناد دیگر تنظیم شده دشوار است.مگر اینکه فروشنده خود اقرار نماید سند عادی بدون تاریخ، قبل از سند عادی با تاریخ، تنظیم گردیده است.

خریدار ملک در صورت وقوع معامله معارض باید به کجا مراجعه نماید؟

در معاملات املاک که چند خریدار دارد چنانچه خریدار اول بخواهد معاملات بعدی را باطل و مالکیت قانونی خود را اثبات کند، باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه یا به عنوان دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم در دادگاه کیفری موضوع را مطرح کند.

برای اطلاعات بیشتر با ما در تماس باشید:۰۹۱۲۲۴۹۴۳۶۷ اقای گرجی پور

۰۹۳۹۰۶۷۱۰۵۳ MISS RJ

ادرس پیج اینستاگرام ما SHOMAL-VIEW

*با تشکر شمال ویو*

شمال ویو, املاک شمال ویو,خرید ویلا شمال, خرید ویلا ساحلی شمال, خرید ویلا جنگلی شمال, زمین ساحلی شمال, زمین جنگلی شمال, زمین هکتاری شمال,ویلا باغ شمال, اپارتمان شمال , خرید اپارتمان ساحلی, خرید اپارتمان جنگلی , بهترین ویلا شمال, ارزانترین ویلا شمال, لوکس ترین ویلا شمال, ویلا سنددار, زمین سندداره, سرمایه گذاری شمال, شمال ویو, املاک شمال, ویلا سیاهرود شمال, ویلا چلک] زمین چلک , ویلا توسکا شمال,خرید ویلا اقساطی,املاک نوشهر حسن اباد, فروش ویلای لوکس شمال, مشاور املاک ایرانی, خرید و فروش در شمال, ویلا زمین مازندران, پیشنهاد ویژه , پیش فروش , پیش فروش اپارتمان, پیش فروش ویلا , پیش فروش زمین